Kapsamlı SSS Rehberi: Dubai’de Gayrimenkul Satın Alma (En Sık Sorulan Sorular ve Yanıtları)
Dubai’de bir mülk satın almayı mı düşünüyorsunuz? Bu rehber, tıpkı “Nasıl yabancılar mülk alabilir?”, “DLD ücreti nedir?” veya “İnşaat hâlindeki (Off-Plan) proje nasıl finanse edilir?” gibi merak ettiğiniz temel sorulara yanıt veriyor. İster ilk kez alım yapıyor olun ister deneyimli bir yatırımcı, Dubai gayrimenkul piyasasında başarılı bir adım atmak için ihtiyacınız olan bilgi burada.
1. Genel Sorular
S1: Yabancılar Dubai’de mülk satın alabilir mi?
Cevap:
Evet. Dubai, belirli bölgelerde yabancı uyruklulara tam mülkiyet (freehold) hakkı tanımaktadır. Bu politika 2002 yılından beri geçerli olup, vergi avantajları ve hızlı gelişen emlak piyasası sayesinde Dubai, küresel yatırımcıların gözdesi haline gelmiştir. Örnek bölgeler arasında Dubai Marina, Downtown Dubai ve Palm Jumeirah sayılabilir.
S2: Dubai’deki “Freehold” (tam mülkiyet) bölgeleri nelerdir?
Cevap:
“Freehold” bölgeler, yabancı alıcıların arsa ve gayrimenkul üzerinde tam mülkiyet hakkı elde edebildiği alanlardır. Bu sayede mülkünüzü istediğiniz zaman satabilir, kiralayabilir veya miras bırakabilirsiniz. Söz konusu bölgelerin listesi (ör. Dubai Marina, Jumeirah Village Circle gibi) genellikle RERA veya Dubai Land Department (DLD) kaynaklarında güncel olarak bulunabilir.
S3: Dubai’de uzun süreli kiralama (Leasehold) bölgeleri nedir?
Cevap:
“Leasehold” bölgelerde mülk, genellikle 99 yıllık bir süre için kiralanır. Bu sürenin sonunda mülkiyet hakkı ilk (asıl) mal sahibine geri döner. Leasehold sistemi, daha düşük başlangıç maliyetleri sunabilir; ancak satış, miras, tadilat gibi konularda ek kısıtlamalar bulunabilir.
2. Ücretler ve Maliyetler
S4: Dubai Land Department (DLD) ücreti (%4) nedir?
Cevap:
Bu ücret, mülkün resmi devir işlemi esnasında ödenen ve genellikle mülkün satış bedelinin %4’ü kadar olan bir tutardır. Çoğunlukla alıcı tarafından karşılanır, ancak bazı durumlarda satıcıyla pazarlık yapılabilir. Off-Plan projelerde ise bazı geliştiriciler, satış promosyonları kapsamında DLD ücretini kısmen veya tamamen karşılayabilirler.
S5: Dubai’de mülk satın alırken gizli maliyetler veya ek ücretler var mı?
Cevap:
- Emlak Komisyonu (2–5%): Emlak danışmanına veya kuruma ödenir.
- Tapu/Transfer Ofisi Ücreti: Resmî evrak ve devir işlemlerini yürüten ofise ödenen sabit tutar.
- İpotek Kayıt Ücreti (yaklaşık %0.25): Banka kredisi kullanılıyorsa, kredi miktarı üzerinden alınır.
- Yıllık Hizmet Bedelleri: Güvenlik, temizlik, bakım gibi ortak alan giderlerini kapsar.
- Geliştirici/İdari Ücretler: Off-Plan projelerde, NOC (No Objection Certificate) veya benzeri belge ücretleri talep edilebilir.
Yatırım yapmaya hazır mısınız?Bütçeniz nedir?
3. Finansman ve İpotek
S6: Dubai’de yerleşik olmayanlar (expat) ipotek alabilir mi?
Cevap:
Evet, birçok Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) bankası, yabancı uyruklulara da konut kredisi (mortgage) imkanı sunmaktadır. Bununla birlikte, peşinat oranı ve faiz oranı yerel alıcılara göre daha yüksek olabilir. Bankalar genellikle geçerli pasaport, gelir kanıtı (maaş bordroları, banka ekstreleri) ve iyi bir kredi notu isteyebilir.
S7: Dubai’de inşaat hâlindeki (Off-Plan) projelerde finansman nasıl çalışır?
Cevap:
Off-Plan projeler, henüz inşası devam eden veya lansman aşamasında olan mülklerdir. Geliştiriciler, sıklıkla kademeli ödeme planları (örneğin inşaat sırasında %40, teslimde %60) sunar. Bazı bankalar da geliştirme projesi onaylıysa ipotek imkanı sağlayabilir; ancak bu durumda projenin güvenilirliği, escrow (emanet) hesap sistemi ve inşaatın belirli aşamaları önemlidir.
Sohbet Başlatın
Size uygun iletişim yöntemiyle bizimle iletişime geçin.
4. Oturum ve Vize
S8: Dubai’de mülk satın almak oturum vizesi sağlıyor mu?
Cevap:
Belli koşullarda, evet. Dubai yönetimi, mülk değeri belirli bir eşiği (genellikle 1 milyon AED veya üstü) aşan ve tam ödeme yapılmış olan alımlarda yatırımcı vizesi verilebileceğini düzenlemiştir. Bu vize, 2 ya da 5 yıl gibi sürelerle alınabilir ve yenilenebilir. Ayrıntıları GDRFA (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs) veya DLD duyurularından takip etmek gerekir.
S9: Dubai’de yatırımcı vizesi almak için gereken şartlar neler?
Cevap:
Zaman içinde değişebilen bu şartlar genelde şunları içerir:
- Mülk değerinin belirli bir tutarın (örn. 1 milyon AED) üzerinde olması.
- Mülk üzerinde ipotek bulunmaması veya tamamen ödenmiş olması.
- Alınan gayrimenkulün yaşanabilir olması (sadece arsa olmamalı).
Vize süresi dolduğunda, şartlar karşılanmaya devam edildiği sürece genellikle uzatma mümkündür.
5. Piyasa ve Yatırım İpuçları
S10: Dubai’de en yüksek kira getirisi sunan bölgeler hangileri?
Cevap:
Dubai Marina, Business Bay ve Jumeirah Village Circle (JVC) gibi bölgeler genelde %6–8 veya üstü kira getirilerine ulaşabilir. Yeni gelişmekte olan bölgeler (bazı kısımlarıyla Dubailand) daha uygun alım fiyatları nedeniyle daha yüksek getiri sağlayabilir; ama kiracı talebi ve altyapı faktörleri dikkate alınmalıdır.
S11: Dubai’de hazır mülk mü yoksa inşaat hâlinde (Off-Plan) olan mülk mü tercih etmeliyim?
Cevap:
- Hazır Mülk: Hemen taşınma veya kiraya verme olanağı, daha düşük inşaat riski, ipotek ve işlemler genelde basit.
- Off-Plan: Genellikle daha uygun fiyat, esnek ödeme planı ve proje teslimiyle değer artışı potansiyeli. Ancak proje gecikmesi veya geliştiricinin itibarı gibi unsurları hesaba katmak gerekir.
S12: Dubai gayrimenkul piyasasında riskleri en aza indirmek için neler yapabilirim?
Cevap:
- Geliştiricinin geçmiş projelerini inceleyin: Teslim süreleri, kalite ve müşteri memnuniyeti kayda değer.
- RERA lisanslı emlakçılarla çalışın: Bu sayede yasal koruma ve şeffaflık sağlanır.
- Ek maliyetleri dahil edin: DLD ücreti, servis ücretleri ve boş kalma süresi gibi faktörleri önceden hesaba katın.
- Piyasa trendlerini takip edin: Yeni çıkan yönetmelikler, büyük altyapı projeleri veya yatırım odaklı teşvikler piyasa fiyatlarını etkileyebilir.
Sohbet Başlatın
Size uygun iletişim yöntemiyle bizimle iletişime geçin.
6. Uygulamalı Adımlar ve Son Öneriler
- Hedefinizi Belirleyin: Kendi oturmanız mı, yoksa kiralama kazancı ya da uzun vadeli değer artışı mı amaçlıyorsunuz?
- Bölge Araştırması Yapın: Fiyat, ulaşım, çevre altyapısı ve beklenen getirilere göre birkaç bölge belirleyin.
- Projeleri ve Örnek Daireleri Ziyaret Edin: Geliştirici firmasını ve inşaat kalitesini birebir görmek kritik.
- Sözleşme ve Ücretler: Tüm masrafları (DLD, ipotek, servis ücreti vb.) sözleşmede açıkça belirtin ve mümkünse bir hukuk danışmanıyla gözden geçirin.
- Tapu Devri: Tapu devir işlemini tamamlamak, %4’lük DLD ücretini ödemek (promosyon yoksa) ve tapu tescilini resmi olarak yaptırmak son aşamadır.
7. Sonuç
Dubai’de gayrimenkul satın almak, yüksek kira getirileri, sermaye değeri artışı ve hatta bazı durumlarda yatırımcı vizesi gibi avantajlar sunabilir. Ancak bu alanda başarılı olabilmek için Freehold vs. Leasehold sistemi, DLD ve hizmet ücretleri ile birlikte hazır veya inşaat hâlindeki proje tercihini doğru anlamak önemlidir.
Sonraki Adımınız
- Bütçe ve mülk tipinizi (daire, villa, Off-Plan vs.) netleştirin.
- RERA onaylı profesyonellerle iletişime geçin ve Dubai Land Department güncellemelerini takip edin.
- Uzun vadeli plan yaparak piyasa dalgalanmalarına karşı hazırlıklı olun.
Bu SSS’leri dikkate alarak sağlam bir bilgi temeline sahip olabilir ve Dubai’nin canlı gayrimenkul pazarında, daha güvenli ve kârlı bir yatırım yapma şansınızı artırabilirsiniz.
Sohbet Başlatın
Size uygun iletişim yöntemiyle bizimle iletişime geçin.
